안녕하세요:) 오랜만에 서울 관악구 지역분석 글로 돌아온 알쓸부지 입니다.
2025.10.15 부동산 정책이 생각보다 규제가 강하게 들어와서 서울 전역은 현실상 갭투자 가 불가 하고 전세 매물은 없고 월세는 상승 되는 추세를 보일거 같네요.
또한 생애최초주택 이나 실거주 분들에게는 기회가 될 수 도 있으니 각자의 자산형태에 맞게 실거주 분들은 부동산 취득을 하는걸 추천 드립니다.
앞서 지역분석 에서 서울 영등포구, 동작구, 서초구, 강남구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 광진구 등을 지역분석 하였고
이번 포스팅 에서는 서울대 로 유명한 관악구 지역분석 을 해보도록 하겠습니다.
목차
- 위치 및 기본 현황
- 교통
- 학군/학원가
- 생활권 및 상권
- 직장인 연봉
- 대장아파트
- 재개발
- 재건축
- 총정리
위치 및 기본 현황
관악구는 서울시 남서부에 위치한 자치구로 면적은 약 29.6㎢, 주거지역 비중이 높습니다.
행정동은 21개(법정동 포함)로 구성되며 대학(서울대)과 주거·상업지역이 혼재해 인구구성은 학생·청년층과 중장년층이 공존합니다.
관악구 세대수는 총 288,722세대, 인구 507,754명 이며 현재 관악구 중 청룡동이 24,748세대 로 가장 많이 거주 하고 있으며 2021년 부터 2025년 까지 꾸준히 인구 약 48만명 을 유지하고 있습니다.
교통
관악구의 주된 철도 축은 서울지하철 2호선(신림·봉천·서울대입구·낙성대 등)으로 구를 횡단 합니다.
다만 1개 호선 의존도가 높아 남부순환로 등 도로 교통 혼잡이 잦고, 신림선·경전철 계획 등 교통 인프라 확충 논의가 이어지고 있습니다.
주요3대업무지구인 강남 까지의 소요시간은 약 14분, 여의도 약 27분, 종로3가 약 34분 으로 출퇴근 시 강남·여의도 접근성이 좋은편 입니다.
학군/학원가
관악구는 동작관악교육지원청 관할로 초·중·고 학교가 고르게 분포해 있습니다.
중학교 학군은 대체로 공립 비중이 높으며 학업성취도순 구암중 이 82.6% 로 1위, 82.4%로 서울문영여중이 2위, 79.6%로 인현중 3위, 77.8% 로 삼성중이 4위, 77.4%로 광신중이 5위를 차지하고 있습니다.
참고 지도를 보시면 서울대 인접지역 영향으로 학원가와 교육수요가 밀집한 신림·낙성대 권역이 교육열이 높은 편이며
학원가도 서울대 입구, 서울관광고 특성화고·직업계열 학교도 일부 위치해 있어 직업교육 학원이 많이 있는 봉천동에 학원가가 밀집해 있습니다.
생활권 및 상권
생활권은 크게 신림·봉천·낙성대·보라매 등으로 나뉘며
신림동은 대학생·청년 소비층 중심의 외식·유흥·학원 상권이 발달 하였고 봉천·보라매 권역은 대형아파트 단지와 병원·공공시설(보라매병원 등)을 축으로 한 생활편의 상권이 형성되어 있습니다.
골목상권·상업밀집도는 권역별 차이가 큰걸로 보입니다.
직장인 연봉
관악구는 대학·교육·소규모 서비스업 중심의 고용구조로, 대기업 본사 중심 지역보다 평균 연봉은 낮은 편입니다.
동별로는 상업·업무시설 밀집 지역과 대형 사업체가 있는 봉천동, 신림동, 남현동 에서 상대적으로 임금 수준이 높게 집계됩니다.
대장아파트
관악구의 현재 시세 기준 대장아파트 1위는 힐스테이트뉴포레, 2위는 e편한세상서울대입구2차,
3,4위 e편한세상서울대입구1단지 와 2단지가 3,4위를 차지하고 있습니다.
또한 관악구는 2천세대 이상 대단지가 있는 단지가 5 단지나 있으며 그중 세대수 1위로는 32동 2,265세대를 보유한 관악휴먼시아2단지가 1위, 2위로 28동 총 2,190세대를 보유한 관악드림 이 2위를 차지하고 있습니다.
또한 이렇게 2천세대 이상 대단지일수록 교통·학교·상권 수혜를 받아 시세 안정성·수요가 높고, 상대적으로 재건축·재개발 기대감이 반영되는 경향이 있습니다.
재개발
관악구는 노후 주거지 재정비 수요가 큰 편으로, 봉천제4-1-2, 봉천제4-1-3, 봉천제13, 봉천제14, 신림7 등이 재개발 구역이 단계별로 진행 중 입니다.
구청 공시 자료에 따르면 관내 봉천제4-1-2 이 착공 단계, 봉천제4-1-3 이 사업시행계획인가 단계, 봉천제13 이 사전기획수립단계, 봉천제14 이 건축심의 가결 단계, 신림7 구역이 정비구역 지정단계로 서로 다른 단계에 있습니다.
특히 신림 일대(예: 신림8구역 등)는 신속통합기획 후보지 선정 이후 정비계획 수립·구역지정 절차가 진행되며 기반시설 기부채납·공공기여, 용적률·공급세대수 산출 등으로 사업성·분담금 논의가 활발하게 이루어지고 있으며 재개발이 완료되면 도로·공원 등 생활 인프라가 개선되고 공급 증가로 지역 주택시장에 단기적·중장기적 영향을 줍니다.
다만 사업기간, 조합·지자체 협의, 분담금 산정, 경제상황에 따라 사업속도·성과는 지역별로 편차가 큽니다.
재건축
관악구에는 연식이 오래된 아파트단지들이 분포해 재건축 추진 기대가 존재 합니다.
구청 자료상 봉천1-1구역, 신림미성아파트, 뉴서울A개나리열망연립 단지는 사업시행계획인가 단계에 진입해 있으며,
봉천·보라매·신림권의 중대형 단지들이 주요 후보지로 꼽힙니다.
재건축은 구조적·안전성 보완, 단지 재배치, 용적률 상향 등을 통해 주거환경 개선과 자산가치 상승을 목표로 하나, 안전진단·조합 구성·관리처분·분양가 산정·이주비 등 복합적 절차가 길고 분담금·공급물량·금융여건에 민감 합니다.
또한 재건축·재개발이 동시에 진행되는 지역에서는 사업 간 충돌, 교통·인프라 부담 완화 대책, 공공기여 요구 등이 쟁점이 되며 투자·거주 목적으로 접근할 경우 해당 단지의 안전진단 진행상태, 조합 의사결정, 예상 분담금, 사업성 검토(용적률·수익성), 인허가 일정 등을 상세히 확인해야 합니다.
총정리
https://richhyang-1.tistory.com/63
↑ ↑ ↑ ↑ 관악구 재건축, 재개발 주요지역 완벽 정리 를 해놓은포스팅 주소 ↑ ↑ ↑ ↑
에서도 말씀 드렸듯이
관악구는 내부에 재개발 사업이 비교적 속도를 내고 있는 구역(신림5,6,8구역, 봉천 14구역 등) 들이 존재 하며 재건축 대상 단지도 마련돼 있으나 아직 사업 초기 단계인 경우가 많아 구체적인 일정 및 분담금 등이 변수 입니다.
투자 또는 거주 목적으로 접근할 경우 해당구역이 정비구역 지정이 되면 사업시행계획 인가 등의 단계가 어느 수준인지 확인 해야 하며 예상 공급 규모 및 단지 특성(세대수, 층수, 임대주택 포함 여부 등) 을 파악 해야 하며 입지 장점(역세권,교육,자연환경) 과 사업 리스크(분담금, 조합 갈등, 금융 조건 등) 을 균형있게 검토 해야 하며 최근 언론, 구청 발표일자 기준으로 사업 진척 상황을 잘 보아야 합니다.
관악구는 노후 주거지 비중이 높아 재개발, 재건축 수요가 존재하나 사업기간이 길어질 가능성 및 주변 대비 입지 경쟁력이 덜할 수 있다는 점도 잘 고려해야 합니다.
그럼 bye bye~!
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