부동산 경매 낙찰 잘 받는 방법 | 제가 직접 성공한 경험담 공개

 

 

 

 

경매 공부 하고 계신가요?

저도 처음 경매에 관심을 가졌을 때는 솔직히 두려움이 더 컸습니다.

 

 

뉴스나 인터넷에서 종종 들었던 ‘명도 문제’, ‘권리분석 실패’, ‘잔금 납부 실패’ 같은 이야기가 머릿속을 가득 채우고 있었거든요.

 

하지만 공부와 준비를 차근차근 해나가면서, 그리고 실제로 낙찰을 받아본 후에는 “아, 이게 생각보다 훨씬 체계적인 과정이구나”라는 걸 느꼈습니다. 오늘은 제가 첫 낙찰을 받기까지의 과정을 다섯 가지 단계로 나눠서 경험담을 공유해보려고 합니다.

 

 

 

 

 

1. 철저한 사전 조사 

 

 

 

처음 물건을 보고 마음이 끌렸던 건 교통이 편리한 아파트였습니다.

하지만 겉보기만 보고 덜컥 입찰할 수는 없었죠. 그래서 제일 먼저 한 게 등기부등본 열람이었습니다. 근저당과 압류가 있었는데, 경매 진행 시 소멸되는 권리인지 확인하며 권리분석을 꼼꼼히 했습니다. 또 현장 답사도 빠뜨리지 않았습니다. 실제로 가보니 사진보다 훨씬 관리 상태가 좋았고, 주변에 편의시설도 많아 확신이 섰죠. 이 과정이 없었다면 겉만 보고 겁을 먹고 포기했을 수도 있었을 겁니다.

 

 

 

2. 시세와 낙찰가율 분석 

 

네이버 실거래가 예시

 

다음 단계는 시세 조사였습니다. 그냥 “시세보다 싸니까 이득이겠지”라는 생각은 위험하다는 걸 여러 번 들었거든요. 그래서 국토부 실거래가, 인근 공인중개사들의 시세 의견, 그리고 최근 낙찰 사례를 모두 모았습니다. 같은 단지 아파트가 시세 대비 75% 전후로 낙찰된다는 패턴이 보였죠. 이 데이터를 토대로 제 입찰 범위를 정했습니다. 무리하지 않고, 그렇다고 지나치게 보수적으로도 가지 않는 선. 이때부터 마음이 한결 가벼워졌습니다.

 

 

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3. 입찰가 전략 세우기 

제가 세운 전략은 단순히 ‘시세의 몇 퍼센트’가 아니었습니다. 추가로 들어갈 비용들을 모두 계산했죠. 예상 수리비, 체납 관리비, 명도 비용까지 합산하고 나니 생각보다 여유가 줄어들더군요. 그래서 제 기준선은 ‘수익률 12% 이상 확보 가능할 금액’이었습니다. 결국 낙찰 당일, 다른 응찰자들보다 살짝 높은 금액을 써냈지만, 제가 정한 안전선 안이었기 때문에 마음이 흔들리지 않았습니다. 낙찰이 확정된 순간, 단순한 운이 아니라 준비된 전략 덕분이라는 걸 느꼈습니다.

 

 

 

4. 자금 계획과 대출 활용 

 

낙찰 받고 나서 가장 현실적으로 다가온 건 ‘잔금’이었습니다. 보증금은 어떻게든 마련했지만, 나머지 금액을 한 달 안에 채워야 했거든요. 다행히 경매 대출 상품을 미리 알아보고 은행 상담까지 해둔 덕분에 막판에 허둥대지 않을 수 있었습니다. 자기자본 일부를 확보해둔 것도 도움이 됐습니다. 덕분에 대출 비율을 줄여 상환 부담을 낮출 수 있었죠. “경매는 낙찰보다 잔금이 더 중요하다”는 말이 왜 나오는지 뼈저리게 실감했습니다.

 

 

5. 경험과 네트워크 활용 

사실 제가 처음부터 이렇게 잘할 수 있었던 건 아닙니다. 경매 학원 에서 만난 선배 투자자들이 큰 힘이 되어주었습니다. 권리분석 시 주의할 점, 명도 과정에서 대화하는 방법 등은 책에서만 보고는 감이 오지 않았거든요. 또 현지 중개사에게 세입자 상황을 물어본 덕분에 명도도 매끄럽게 진행할 수 있었습니다. 혼자였다면 불안했겠지만, 경험자들의 조언과 네트워크의 도움 덕분에 첫 낙찰은 제게 아주 좋은 추억으로 남았습니다.

 

 

 

 

경매는 단순히 ‘싸게 집을 사는 방법’이 아니라, 철저한 조사와 전략, 그리고 경험의 축적이 필요한 과정입니다.

저 역시 처음에는 두려웠지만, 첫 낙찰을 성공적으로 마치고 나니 자신감이 생겼습니다.

 

 

만약 경매에 관심이 있다면, 저처럼 작은 물건부터 시작해보길 권합니다.

준비된 사람에게는 경매가 가장 좋은 기회가 될 수 있습니다.